近代私有土地的继承与转移

　　私人地产的继承

　　我国自古以来，民间对于私人地产的继承就十分重视。清朝的《大清律例》对地产的继承有十分具体而繁琐的条文，并相沿至民国时期。在中国，不允许一个人用遗嘱的方式把地产转给他自己儿子以外的任何人，不论儿子怎样堕落或挥霍、疯癫或低能也不例外。地产继承的普遍习惯是多子均分法，即“分析家财田产，不问妻妾婢生，且以子数均分”。民国以来，少许开明家庭的女儿也能分得一些地产。如果父母都去世了，兄弟们愿意一起生活，通常是长子代父，抚养待嫁的姐妹，暂时不析产分家。如果无亲生男性子嗣，可由养子或过继之子继承。如果无任何男性继承人，则需宗族有关各方（堂房叔伯兄弟以及娘舅等），聚议商定地产的处置，也可由女儿继承。亡夫而无子无女的寡妇，“合承夫份”：若其改嫁，则夫家地产不许带走。

　　一般情况下，多子女的家庭，父母为避免自己去世后出现析产的纠纷，生前就作出析产的安排，邀请家族有关各方到场作证，写下字据，签名画押，俗称“分家”。这种地产继承权属于法律实施范围，无须官方批准，也无须缴纳继承税。只是发生争执，家庭协商不得解决的情况下，上诉官方，才有政府当局出面干预。

　　即使实行多子均分，但在不少地区，习俗上嫡长子有权多分，或分双份；有的地方（如浙江永嘉）嫡长孙也可得一份，以续香火供家庭祭祀之需。殷户多子女的家庭，也有拨出一部分土地，专供祭祀祖宗之用，这也是过去“族田”、“祭田”、“公堂田”产生的缘由。

　　纵观我国私人地产的继承有以下特点：

　　第一，实行多子均分制，分散地权。它不同于西欧的嫡长子继承法，而且中国历来无遗产税，继承人谁也不愿放弃应得的那份地产，致使地权日趋分散，地块日渐碎分，这对于封建地主的土地兼并是个自然冲击波。但是地主身份的家庭，析产之后，多户头的纨袴子弟往往是重租盘剥比以前更加厉害。而自耕农、半自耕农的分家析产，使地块碎分，不利于土地改良和水利灌溉，浪费人力畜力，有碍农业生产的发展。

　　第二，中国农民视土地为命根，对于地产的继承十分重视。它反映了近代中国的农村仍是自然经济占统治地位的特征。以农为生，守地为业，尤其是人多地少，别无生产门类的情况下，继承大宗地产，可显示自己的荣富，继承几亩薄田，也可有生存立足之地。有了地产，可以自种，可以出租，也可以自由典卖，比任何其他财富更实在更可贵，所以，我国的农民对地产的私有观念比任何欧美国家要强烈得多。因而，从政府法律到民间习惯，关于地产的继承、买卖、典当等格外重视规定的手续。民间惯例，约定俗成，因循沿袭。

　　第三，强调“子承父份”，维护封建宗法制度的基础。我国民间地产的继承，竭力避免宗族地产的外流。自古以来，认为地产外流是对祖先的不孝，败坏家族名声。因此，在析产中对本族亲房、对同姓宽容厚待，对外姓（包括嫁出去的女子）苛刻限制。当地产继承处置出现矛盾时，五服之内的房族有权干预，房族的长者有至上的权威加以仲裁，防止地产向族外流散。继承如此，买卖、典当也如此。所以有权势的殷户之家，往往保留族田维护宗法关系，建祠堂，上祖坟，续家谱等等，有其物质基础，不许族田买卖变更。

　　民田的典当与买卖

　　土地所有权的转移、让渡，自古就有。历代官公田的封赐、配授、世袭、赠送、丈放、招垦、侵夺、抄没等等，均属此类，而大量存在的是民间私田的典当、买卖，特别是土地兼并加剧的岁月里，盛行民田的典当、买卖。

　　地产的典当、买卖形式，有绝卖、活卖、典当、抵押、加找、回赎等等，按一般惯例，都要办理严格规定的契据手续。

　　“绝卖”，为地产原主（卖主）将土地卖掉、放弃赎回权的一种卖契，即地产一次性了割。为了使该项土地买卖得以认可，法律规定地契上须写明“绝卖永不回赎”字样。

　　“活卖”，为卖主保留赎回权的一种契约。活卖的地价要比绝卖的低。法律规定这种形式的地契须写明“活卖准贴找回赎”字样。同时必须写明回赎的年限。如卖主到期不赎，买主则继续管业。事实上，农民的土地一经活卖或典当出去，便不易回赎，回赎的件数一般不过半数。

　　“典当”（俗称活典），为原业主（出典主）交出地产作为所得代价的担保品的一种契约。典当价一般相当于地价的50％至60％。原业主在未偿还借款（典当价）赎回土地以前，放弃土地的使用，而典主取得土地使用权，以土地的收益抵替利息。典当与活卖相似，都保留要求加找地价差额和在规定年限内回赎土地的权利。不同之处，典当的回赎年限短些，一般也要三年，如果届时不赎，则转为售卖，另立卖契。但已典当出去的地产，原业主不能再典当或抵押给第三者，即“一产两典”为法律所不许可；但“先典后卖”却为习惯所公认，即“拦典不拦卖”的惯例。

　　“抵押”则不同。抵押土地的债务人，只以地产作为借款的担保，并不交出土地，但要对借款付息，债权人并不收用土地，只是债务人不能照约偿还借款本息时，债权人有权索取所担保的地产。当原业主（债务人）还清借款本息时，“抵押”契约即撤销。

　　“加找”，是指活卖或典当的原业主无力回赎时，卖主向买主收受地价差额的一种契约，将地产完全割让对方。这种另立的新契也叫“找绝”。如果买主或典主不同意原业主（卖主）加找地价差额的要求，原业主可依法将地产以较高价格售与第三者，偿还从前得自第二业主的借款，所谓“当不拦卖”的惯例。法律也允许第二业主将地产转典给第三者，如果和原来典当价有差额，那么在 “回赎”或“加找”时就涉及三方，加以协议解决。

　　“回赎”，按活卖或典当契约上规定期限进行回赎。在规定期限以前，未得买主、典主的同意不能回赎。规定期限届满时，也不得拒绝原业主回赎。如果没有规定期限，一般是允许三年后随时可以回赎。回赎时，地产如有损坏（非自然灾害的损坏），原业主可从赎金中扣除。地产如有增补改良，典主可向回赎者提出收回其投资或索取补偿金。如果回赎时，地价确有增涨，原业主应“加价回赎”，其增加之额由双方协定。还有政府与民间对于荒年迫于糊口贱价出售的绝卖地，有“皆许回赎”的惯例。

　　对于“回赎”制度，民国四年（1915 年）北洋政府曾专门颁发清理不动产典当办法，规定活卖的回赎期以20年为限，典当以不过10年为限，届期不赎，则听凭买主或典主过户投税。即取消往日无限期的“回赎”制度。到三四十年代，新买主往往不愿“回赎”，而愿“绝卖”一次性了割，回赎制度趋向没落，反映了土地商品化程度之加深，但又促使无地化速度之加快。

　　土地买卖、典当活动，必须办理立契据手续。契据没有统一格式，但内容、专用名词是比较一致的。契据的内容一般载明：（1）卖地人或卖主情因需款，兹将某某处几亩几分田地凭中出卖或出典给某人，得价若干；（2）地亩坐落四至；（3）地价笔下交足不欠；（4）写明“绝卖不准回赎”或“活卖”或“典当”规定回赎期限；（5）该地以后由买主、典主或现业主管业，悉听自便，不得干涉；（6）欲后有凭，立契存照，等等。手续要求很严格，地契的数字一律是大写，末后要写上“整”，以防将来涂改伪冒的问题。办理时还必须有“中人”2人以上在场参与，“中人”多半是买卖双方的亲朋或邻居，契据上必须有卖主（原业主）和“中人”的姓名，亲笔签名画押或加盖印章。

　　土地买卖、地产过户的最后一道手续，由买主到政府土地管理部门办理土地转移交割的税契手续，税契规定为卖价的3％至5％。买卖双方为了减轻契税的负担，也有隐瞒地价的做法，比如绝卖价为10OO元，分写成两张内容完全一样（各500元）的卖契，买主只用其中的一张到政府部门去办理税契，当缴纳契银后，盖上政府的朱红钤印，一般称之为“红契”，即有法律效力，从此地产正式过户，今后由新业主承纳粮差。没盖印的契据，俗称“白契”，虽无法律保障，但在民间地产转移中也承认其效用。