婚前房产处置技巧(2)

　　第二，张海购买B房的钱款，是由绝大部分个人财产和一小部分共同财产购得，一审法院将整套房屋按共同共有分割错误。

　　上诉人与被上诉人2002年4月登记结婚，2004年4月抵押贷款终止，夫妻关系存续期间共还贷24个月，A房的房产每月还贷2000元，婚后该套房产共计还贷4.8万元，被上诉人拥有一半份额即为2.4万元。

　　根据上海高院的解答规定，在出售房屋时，李兰仅就还贷部分拥有份额，对还贷部分的增值部分不享有份额，原因是还贷是基于张海与银行之间的债权法律关系产生，而与房产物权没有直接法律关系，而一审法院认为李兰还对还款部分的增值部分享有权利显然混淆了债权物权的法律关系，违反了上海高院的相关规定精神。

　　张海购买本案B房共用去290万，贷款200万。即使基于共同还贷有4.8万元的共同财产与系争房产有关联，但也仅仅占到1.6%。而本案系争房屋每月还贷1万元左右，从2004年8月份至2006年4月共计20个月，共计还贷：20万元。

　　以上可以看出，在购买B房时，共用去290万元，其中张海出资部分为90万-2.4万=87.6万元，占全部首付款的97.3%，李兰个人财产关联部分为2.4万元，占全部首付款的2.7%。在分割本案系争房产时，应将张海个人财产部分以及夫妻共同财产部分分开，而一审法院判决却不加区分，把所有出资都算为共同财产。判令上诉人向被上诉人一次性支付房屋折价款40万，远远超出房屋权益中属于夫妻双方部分的财产份额，显然是错误的。

　　作好预防避免纠纷

　　在很多大城市，一方在婚前拥有房产的情况较为常见，婚后用共同财产还婚前房贷的情况也较为普遍。在结婚后，一方如何处置婚前购房，是非常应该引起重视的。几点建议：

　　1.保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款发票；婚前购房的合同以及发票，是证明房产归已所有的有效证据，必须慎重保存。

　　2.若将婚前房产婚后出售，最好将共同还贷部分留存。

　　婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独自由处置。

　　3.售房款资金规范管理。

　　售房后，不论是定金还是首付款和其他笔付款，能尽量由下家打入一个账户内，尽量避免一行多户头或多行多账户操作，造成资金来源和去向说不清、举证不能的窘境。每次存、取款，保存好资金存取款凭条。