婚前房产处置技巧

　　离婚房产起纷争

　　张海(化名)与李兰(化名)2002年4月在上海长宁区民政局登记结婚，婚后无子女。

　　张海在2001年以自己名义贷款购A房一处，首付20万，贷款15万，2003年4月份取得产权证。A房月还贷2000元。

　　2004年4月，张海将A房出售，得售房款100万元，冲减贷款余额本金10万元，实际得房款90万元。

　　2004年8月，张海将售A房得款90万元作为首付，在上海市长宁区购买B房一处，B房首付款90万元，贷款200万，月还款1万元。

　　2006年4月，张海向法院起诉离婚，李兰同意离婚，但要求分割B房。

　　张海认为：B房购房款系原告婚前A房出售款所得，且产权证也记载在原告一人名下，被告无权分割。原告同意支付被告婚后共同还贷款的一半作为补偿。

　　被告李兰认为：B房系原告在婚后购得，且产权取得在婚后。B房虽大部分为原告出资，但被告曾参与A房还贷，原告出售A房款中有被告的份额。现原告用A房售房款购B房，应作为共同财产分割。

　　一审法院经审理认为，B房虽为原告婚前购房A房的出售款购得，但A房被告也参与还贷，故对A房理应享有权益。原告购买B房房款中，包含A房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增值部分。现双方同意将B房做价300万元本院予以确认，离婚后B房由原告所有，剩余贷款200万元由原告承担，原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。

　　张海不服一审法院判决，遂将案件上诉于上海市第一中级人民法院。经法院调解，双方达成调解协议，原告一次性向被告支付20万元，房产归原告，双方无其他争议，法院据此调解书结案。

　　婚前房产属个人

　　笔者认为，第一，系争房产A房为张海个人物权。

　　根据《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)的解答(一)》第六条的规定，“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务。对已归还贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”

　　根据以上规定，本案系争房产A婚后共同还贷，但A房物权本身为张海的个人财产，对于婚后共同还贷部分，才为共同财产。一审法院认为李兰参与了还贷，就对A房屋享有一定权利的观点是欠妥的，就物权本身来说，A应属上诉人个人物权，只是对于婚后共同还贷部分，被上诉人才享有一半的权利，还贷部分和房产物权不同，不可能产生增值部分，因为这是基于债权产生。一审判决混淆了债权与物权两个法律概念。