清时期土地买卖
先尽亲房、原业
清代前期的土地买卖，与明朝相比，交易更加频繁，形式更为多样，手续越益繁琐，鈥溝缋�澋拿扛啵⑿小Ｓ行┨锏兀曛冢灼渲鳎囊灼渲鳌Ｂ蚵籼锊氖中哺丛樱话闶谴右抵髑胪兄腥耍任是追俊⒃悼迹罢衣蛑鳎降泵嬉榧郏榱⒙舻匚钠酰荒商锛郏陡忠⑾怖褚⑼岩登闪康啬叮⒁勒辗ɡü偻端埃吹挡幔钋福庋闶墙辛寺虻氐牡谝桓鼋锥巍Ｋ煤螅挂壹邸⒒厥辍⒕簦懦沟淄瓿闪苏饪樘锏氐穆蚵羰中Ｕ婵伤凳敲糠倍啵乜谥刂兀羯杂胁坏保骋换方诔隽瞬畲恚獗侍锊蚵舯隳岩允迪帧�
在清代，许多地区都存在着先尽本家的鈥溝绻驸�潱舻厥毙柘任实苤妒宀肉�溓追库�潱追恳颍蛴β粲耄追坎灰傥时炯易迦耍植灰拍苷伊硗獾娜顺新颍裨蛞鹫耍绰榉常踔寥浅鋈嗣匕福愕们慵业床渚收丁：幽系欠庀爻铝跏弦蚍蛩篮筲�溂蚁旅皇裁炊扔免�潱谟赫辏�1735）十二月托产行经纪陈兆凝作中卖地，鈥溇」滦毡炯胰耍妓挡灰�潱蹲映卵乓菜得挥幸剑谐铝跏镶�溨还苎爸鞒雎翕�潯３抡啄傲寺蛑魍跞剩榧廴饺荒丁５毙雌踅灰闪刻锏厥保卵湃蠢醋璧玻炻钔跞殊�溕寐蛩录业牡剽�潱跞蚀鹩︹�溄厝贸卵懦新蜮�潱卵偶绦炻睿放雇跞剩秸罚卵派酥囟溃跞室惨郎比说置杀慌写λ佬獭�
许多地区还流行着卖地先尽原业的乡俗。陕西咸宁县张稍曾将地九亩九分卖与李必忠家，乾隆二十六年（1761），李必忠把地卖给张国佐，原业主张稍的亲房张仲建、张仲必鈥溨绰舻叵染≡邓坠驸�潱嫠哒殴羲担核窃抵追浚�溂舻檬辏暾獾啬垛�潱殴敉夥攀辍�
画字银与脱业钱
画字银是卖主及其亲房和族人在田地正价之外，向买主索要的银钱。画字银之俗在许多地区颇为流行，名称不尽相同，给的银钱数目也不一样，有多有少，经常为此引起纠纷，酿成人命案。湖南桃源县叫画字银为挂红钱，该县刘东山弟兄将汪家塌田屋山场卖与丁庭贵，地价九十六千文，丁庭贵鈥溡蛳缂渌坠妫蛑髟谡弁猓碛凶酶液烨拟�潱鹩Ω跫夜液烨Ф傥摹Ｋ煤蠖⊥ス蠼杩阝�湸忧奥蚣垡压筲�潱豢细陡秸罚跏系苄执蛩蓝⊥ス笾佣】啤：涎哺至啬庖椋憾⊥ス笤楦液烨笥肘�溔隼挡桓�潱�滈蟹诓唤烩�潱抡匦贫耍跏舨坏保�溒涔液烨南迪缋嘌兀哉兆犯焘�潯�
业主的同胞弟兄也要领取画字银钱，在一些地区，它已经成为鈥溝绻驸�潯：衔淞晗氐拟�溗桌�澗褪牵衡�湻彩锹舨追康苤抖加谢旱那拟�潯Ｓ行┑厍饕忠娜嗽狈段Ц庸惴骸：镶�溗缒桌悍彩锹舨抵鞅局Щё宥几忠解�潯�
在许多州县，买主虽然交清田地正价，付出了画字银，用费已经颇为可观，但事情并没有完，还得依照俗例拿一笔钱给与这份田产的上首业主。这种钱的名称不尽相同，湖北襄阳、江陵及湖南安化县称之为鈥溚岩登�潯：习不乩钕橐话严淖殖逄锏芈粲肜畈驶保畈驶庇肿舾蠲亍ｂ�溝缂渌桌悍彩锹籼铮鲜滓抵髟型岩登�潱蚶钕橐灰亚ㄏ嫦缦鼐幼。蠲氐笔北阄锤陡佣⑸常隽巳嗣缸印０不帐僦菁盎羟裣匾恍┫缯虺拼饲�溝怖褚�潯；羟裣赝舻窃锶酚胪羧孟嗷唬笸羧媒巳诽锫粲胪舴不丶凼鞘摹Ｍ舻且蜮�溁羟裣缂渌桌悍蔡锏刈簦抵鞲糜邢怖袂拟�潱斓酵舴不宜饕怖袂：掀浇拼饲�溇评褚�潱鬟簟⒑舷嫣丁⒔仗┲萁锈�溁智�潯⑩�溁阂�潱不樟仓荨⒑幽瞎淌枷亟锈�満匾�潯⑩�溕秃匾�潯Ａ仓葩�溝缂渌桌悍灿邪巡底舯鹑耍鞫家蚵蛱锏囊噶揭樱凶龊匾�潯�
画字银与脱业钱的习俗，使买主要多付出一些钱，有的场合，仅只是给与卖主的画字银就多达地价正额百分之十四至百分之三十五，如果加上卖主的亲房及本家的画字银，再加上付给原业主的脱业钱，费用就相当大了。这种钱实际上是附加的地价，是封建制度、封建势力、封建习俗强加于土地买卖时附加的地价。地价的提高，使原业主买回祖业的努力难以收效，也不利于雇工种地的经营地主、佃富农及富裕农民的发展，增加了他们购买田产的费用，减少了用于改良土壤、改进技术、提高产量的资金，加重了他们的经济负担。因此，总的来说，画字银与脱业钱习俗的广泛流行，对农业经济的发展是不利的，阻碍了土地买卖摆脱封建制度的束缚向资本主义自由买卖的过渡。
活卖、找价、回赎与绝卖
土地的买卖本来也和其他物品如衣服、食谷、牲畜的交易一样，一经出卖，就归买主所有，卖者再也无权干预，更不存在索找补贴价钱或备银回赎的问题，当然也就无所谓活卖、绝卖之分。可是，随着社会的发展，田地买卖日益频繁，地租额不断增加，地价持续上涨，土地这一封建社会中最根本的生产资料，在买卖的过程中，就显示出与其他物品不同的特点，出现了活卖与绝卖之区别，形成了索找价银与回赎原业的习俗，这在清代表现得更为突出。
所谓活卖，是卖地时，业主于契上载明鈥溌艋钇踱�潯⑩�湶痪心暝略督焦槭赈�澋茸盅蛘呤撬湮葱凑饫辔淖值参醋⒚麾�湺啪�澋茸志洌庋穆籼锝凶龌盥簦糁饔腥ㄋ媸北缸阍垡蚵蛑魇昊卮说兀蛞舐蛑� 鈥湶固垡�潱蛑鞑荒茆�湌趵詹环赔�潱膊荒芫芨墩壹垡健Ｏ乱黄跷�
雍正元年（1723）山东兰山县营子村农民杨■为筹办钱粮，将地六亩托中卖与杨洪如，写立活卖文契：
立卖活契人杨■同子杨文炳、杨文卓，因钱粮无凑，央到中人曹德仁说合，情愿将业地六亩卖与杨洪如名下耕种为业，言定时价银三两六钱，其银当日收足，并无短少，钱粮随契过割。恐后无凭，立卖约存照。
雍正元年十二月初三日，立卖活契人杨■同子杨文炳、杨文卓。执约人杨洪如，说合人曹德仁，代字人阚克恭。
既为活卖，卖主就可以向买主找补银钱，或叫补贴银钱，通常简称为鈥溦壹垅�潯Ｔ抵魉饕壹垡睦碛桑话愣际窃厶伲枰固＝瘴浣亓跷牧诳滴趿辏�1721）将田一亩八分卖与陈德山家，价银七两，雍正七年刘文龙以鈥溤矍崆斥�潱虺录宜髡遥⑾抡移酰�
立找契刘文龙，向有惊字号平田一亩八分卖与陈名下收租，今因原价轻浅，央中找得银一两整，其田仍照前契，业主收租，立此存照。雍正七年八月日，立找契刘文龙，中张芳之、万理瑞。
这种找价，有的不只找一次，而是二次、三次、四次，直到找绝为止。也是这个刘文龙，于乾隆十四年又向陈家索找，立下找契。其契为：
又立找契刘文龙，向有惊字号平田一亩八分卖与陈名下，原价轻浅，找过一次，仍未敷足，今再央中向找银七两，前后共收银十五两。自找之后，田虽原主承种，如有租息不清，听凭业主收回自耕。恐后无凭，立此存照。乾隆十四年二月 日，立找契刘文龙，中王元、陈瑞章，代笔元襄。
找价之俗，官府一般是承认的，如果买主不交应付的找价银两，引起纠纷，官府还要惩治买主。江西广丰县潘奠守将粮田二十四亩卖与监生张健行，因鈥溙锒嗉凵兮�潱�溝Ｍ颊壹垅�潱跋乜馗妫蠡厥辍Ｖ囟狭钫沤⌒薪桓墩壹垡牧剑沤⌒忻挥辛⒓锤陡瞧鹫矗⑸浮９俑遭�溦沤⌒胁唤险抑奂葱薪涣焘�潱棱�湶挥η崧赦�潱姿氖⒓瓷辖徽壹垡牧剑肱说焓亍�
与活卖相联的是鈥溁厥赈�潯；厥晔且抵鹘锘盥粢院螅欢问奔洌缸阍刍蚣由险壹垡蚵蛑魇昊卦兀灰皇蔷簦挥姓揖晗薏惶迷叮蛑鞅匦胧找攀辏词勾颂镆丫敢灼渲鳎急匦胧昊兀樵鞴芤怠Ｓ行┮抵鞒雎籼锏刂保驮谄跎献⒚麾�溁厥赈�潯⑩�溡焦槭赈�潯⑩�溡狡趸光�澋壤嘧志洌舫鲆院螅巳舾赡暝拢骶捅敢昊亍＝粘Ｊ煜芈鞲谟谇【拍杲锸拍都八嫣锊莘苛郊湟幌寐粲胧甯嘎伲夜锛郏参迨健Ｇ∈晔辉拢鞲谠傧蚴甯杆饕壹垡傥蘖Ω陡υ史攀辏寐鞲诒缸阍昊仄涮铩Ｂ傩戳⒎攀昶酒比缦拢�
立凭票叔国荣，为因昔年曾买明岗侄畏、寥两号田一十九亩、随田草房两间一厦，共价银五十六两整，今因无力找贴，若有原价，情愿即便放赎。恐后无凭，立此凭票为照。乾隆十六年十一月 日，立凭票叔国荣，中吴新在。
田地出卖年久，无力回赎，或一找再找，活卖便变成绝卖。也有人一开始就将田产绝卖。所谓鈥溇翕�潱纠吹囊馑际谴说爻雎糁螅拦槁蛑鞴芤担糁鞑荒茉偎髡乙膊荒鼙敢昊亍２簧俚仄趺魅沸次�溇羝踱�澔� 鈥湺怕羝踱�潯９愣四夭掏⑾住⒉掏⑹鞯哪盖撞塘跏嫌锈�溈谑程镡�澪迩穑谇∈曷粲肷绷蹊叭纾⑾戮籼锲酰�
立卖契人蔡刘氏，今因乏食，母子商议，愿将承祖分下口食坐落土名蕉头窝田三丘，又大路边田二丘，共田种五升整，内载粮米七合二勺，要行出卖。先招后招，无人成交，自请中人，送与刘璋如承买，就日亲领到田，踏看界址分明，回家立契。三面言定，时价足色银九两整，当日银契两交明白，并无短少债贷准折等情。其田自卖之后，任从买主另批别佃，过户当差，永远管业，廷献兄弟日后永不得收赎，亦不得借端加增等情。恐口无凭，立卖契为照。立笔男蔡廷树，中人马俊荣，在场林清楚，见人蔡廷辅。乾隆十年十一月二十七日，立卖契人蔡廷献、蔡廷树。
田地绝卖之后，原主及其子孙本来是不能找价或回赎的，但是随着地价不断上涨等等因素，许多地区都发生了原主索讨找价要求回赎的案子。尽管买主不愿在绝买之后另付找价，官府也多次申禁，不许加找，但卖主仍然纷纷讨要补贴银钱。一些买主也同意了这种要求，付给找价银。安徽怀宁县监生刘梅的祖父于雍正十二年买了杨廷荣家田亩，鈥溒踉囟啪�潱罴医杩阝�溤凵跚徕�潱畔蛄跫意�溗髡壹蛹垅�潱∪昙右剑拍暧旨右牧剑四暝偌佣剑�湺加兄奖世菥葩�潯Ｑ钔⑷兮�溡蚣依锴羁啵荒芄辏薮ι璐脞�潱窒蛄跫宜髡壹垡隽嗣福俑亮盍跫艺掌豕芤担蛔佳钚赵傩屑诱摇�
正是因为绝卖之后索找行为的普遍，因此一些州县形成了绝卖之后可以加找一次的鈥溗桌�潯０不栈衬亟嬲浼矣谇∷氖吣杲镏秩粲牖仆㈠觯矍话偃那摹Ｇ∥迨荒辏嬲溻�溡蚱赌讯肉�潱�溦障缂渌桌怕艏诱乙淮吴�潯Ｏ蚧仆㈠黾犹碜闱咔灏傥模�溞戳⒓釉尖�潱痘萍沂沾妗�
找价、回赎习俗，对农民阶级的生活与农业的发展带来很大危害。其一，找价的数目相当大，原主很难回赎。从乾隆朝《刑科题本》土地债务类五万余件档案看，原主索要的找价银，或是一、二次，或是三、四次，钱数都不少。自耕农、半自耕农或兼营小本买卖及手工业的小土地占有者，他们或是由于贫穷难熬无法生活，或因鈥溓附羝肉�澙破龋蚴窃崆追ψ剩虿坏靡巡抛呱险馓蹙酥罚酆嶂椋掏椿海雎糇嬉担舻刂螅蚴堑杼锔郑赡筛叨畹刈猓蚴浅す投逃叮跞∥⒈」で掣永眩哪芑茏愎灰ナ昊靥锏亍Ｕ庵忠蚱赌咽曛蛋钢斜缺冉允牵纸鼍僖焕＝照蜓笙卣抛诳滴趿杲锶堵粲胫烊鹣龋垡攀剑笕握壹郏舱移呤剑嗟庇谠郯俜种耸唬壅壹酃惨话倭健Ｕ抛籼镆院螅斐Ｇ罾В谟赫赈�溡蚯羁嗖还�潱源獾叮吹街烊鹣燃遥杩阝�溙垡踊苟绦┮壹噶解�潱舨桓耄�溇拓厮涝谒依铮蔡挚诤霉撞拟�潯Ｕ庋羁嗖豢爸耍哪苣贸鲆话倭揭尤ナ甑亍�
其二，一再找价，活卖找成绝卖。原主乏银使用，将田出卖之后，由于各种原因，急需钱用，无处筹措，只好向买主索讨找价银两，写立找绝文契，将田绝卖。湖南耒阳县李龙生于康熙四十二年将田禾十二担卖与王宜忠，价银三两，雍正六年其侄李子逵、李子照向王宜忠找价，王宜忠凭中将四担田禾退与李家，又给银三两九钱，找绝了八担田禾，鈥溦移跄谠孛饔涝毒糇盅�潯�
其三，卖地时间较久，官府禁止回赎。由于卖地区分为活卖与绝卖，活卖之田可以回赎，因此发生了许多赎地纠纷，清政府遂制定法例，划清活卖、绝卖的界限，确定找价、回赎的年限。雍正八年规定：鈥溌舨⒂芯粑钠酰⑽醋⒂姓姨盅撸挪蛔继辍Ｈ缙跷丛鼐糇盅蜃⒍晗藁厥暾撸⑻厥辍Ｈ袈糁魑蘖厥辏砥局泄勒姨淮危砹⒕羝踔健ｂ�澢∈四暝俣ǎ衡�溗煤竺窦渲寐虿担缦档淦酰裼谄跄谧⒚骰厥曜盅缦德羝酰嘤谄跄谧⒚饔啦换厥曜盅Ｆ渥郧∈四甓ɡ郧埃渎羝踉夭幻髦缭谌暌阅冢跷蘧糇盅撸湔绽直鹫沂辍Ｈ粼对谌暌酝猓跄谒湮蘧糇盅醋⒚骰厥暾撸匆跃郏挪恍碚沂辍Ｈ缬谢煨姓嬲撸詹挥χ芈芍巫铩ｂ��
其四，增加了地价，争吵频繁。随着找价、回赎之俗盛行，土地出售分化为活卖与绝卖，活卖可索取找价银两，这样一来，找价银钱成为地价的附加物，实际上使地价大大提高了。湖南耒阳县王圣照家于康熙四十二年用银三两活卖田禾十二担，乾隆六年将其中八担田禾绝卖与曹含芳，价银二十四两，比康熙四十二年的活卖价提高了八九倍。山东兰山县杨鹤家在雍正元年将地六亩立契活卖与杨刘氏，价银三两六钱，过了五十二年，杨鹤写立绝卖契，把田绝卖与杨四鈥溣涝段碘�潱矍氖迩模仍吹幕盥艏墼黾恿耸副丁Ｓ纱丝杉壹邸⒒厥晗八锥耘┟窠准洞笪泻Γ膊焕谂┮稻吆透辉Ｅ┟窭┐笊耘┮档姆⒄梗绕涫嵌耘┮抵凶时局饕迕妊康姆⑸敕⒄梗呛懿焕摹�
地 价
田地买卖的价格，是一个颇为复杂的重要问题。地价的议定，取决于很多因素，如地区的不同，土质的差异，年成的好坏，粮价的高低，租额的增减，人口的滋生，赋税征敛，社会治安，卖主、买主的身分，以及卖主临时急需的紧迫用费，等等，都对地价的议定有所制约。地价的波动，又是反映社会经济发展水平及社会问题的一个重要标志，它对地租额的增减，对农业的发展，对农民、地主、农业经营者和工商业者的经济条件，都产生了较大的影响。现从乾隆朝鈥溞炭铺獗锯�澩恋卣窭嗟蛋钢校刺獗暝卵÷既舾刹牧希幸患虮恚餍┬鹗觥Ｓ捎诨盥粲刖舻募鄹裣嗖詈艽螅史彩堑蛋冈孛鞯模挤直鸨昝骰盥艋蚓簦葱辞宄模蚪鲂绰舻丶垡舾伞�
地 价 简 表
续上表
续上表
续上表
以上简表和有关档案，反映了三个问题。第一，各地田价，多少不一。这些田地买卖中，地价少的每亩几百文、几钱银，或售银一两、一千文左右。另外一些田地售价则比较高，简表所列每亩价银十两以上的有十七起，如山东潍县，地一亩二分绝卖钱十四千文，每亩为十一千一百文，陕西咸宁县九亩地价银一百两，一亩为十一两，湖南安化县田七亩卖银一百三十两，每亩价为十八两六钱。每亩售银超过二十两的也不少。表中所载田价最高的是安徽含山县生员王朝出卖的田产，四十亩粮田及庄房二十二间和农具，价银为一千一百五十两。总的看来，每亩田售银四、五两的，还是比较多。
第二，田地价格，持续上涨。从地价简表看，虽然各州县的田价很不一致，相差悬殊，但从康熙中叶以后，到乾隆六十年，地价的基本趋势是在不断上涨，有的是成倍上涨，有的涨了好多倍。例如，河南息县谭绍思于乾隆二年卖地四亩与傅良卜，价钱两千四百文，乾隆十四年傅良卜转卖，价钱七千五百文，十二年内涨了两倍。江西戈阳县詹胜吉在乾隆二十七年卖山地四亩与葛永成，得七折银四千文，三十五年葛家转卖二亩，价七折钱十三千文，八年内每亩地价涨了五倍半。表中所载地价涨得最多的是湖南平江县李二蓁的田产，李于康熙五十七年将田三十五亩绝卖与朱谦益，得银三十五两，过了二十六年，朱将此田转卖与高家，得银五百四十两，超过原价十四倍多。
江苏无锡人钱泳在《履园丛话》卷1《田价》条目中，对本邑及附近州县的田价作了如下的记述：
前明中叶，田价甚昂，每亩值五十余两至百两，然亦视其田之肥瘠。崇祯末年，盗贼四起，年谷屡荒，咸以无田为幸，每亩只值一二两，或田之稍下，送人亦无有受诺者。至本朝顺治初，良田不过二三两，康熙年间长至四五两不等，雍正间仍复顺治初价值。至乾隆初年，田价渐长，然余五六岁时（乾隆二十九、三十年），亦不过七八两，上者十余两，今阅五十年，竟亦涨至五十余两矣。
钱泳说明末鈥湹猎羲钠穑旯嚷呕拟�潱侍锛勖偷Ｖ烨嫠担嚎滴跷迨吣昃蚶疃枞迥短锸保�湹比找虿钺嬷兀锊恢狄蚀思垡煌�潯Ｕ庵炙捣ū冉狭餍校膊晃薜览恚翘锛鄣纳险牵褂衅渌囊蛩兀缛硕∽躺⒌丶鄣母郊游镌龆啵鹊龋率雎虻啬芑窠洗蟮睦ⅲ谴偈固锛墼龀さ闹匾颉�
第三，购买田地，比较稳妥，获利不少。钱泳在《履园丛话》卷七《产业》条目中指出：鈥湻仓貌担缘币蕴锏匚希锈艽沃涞逼逃执沃ｂ�澱庵忠饧谇宕奈⑿校缁嵘掀毡槿衔寐蛱锊慰俊⒗蟆⒗谩Ｈ缃鲆宰嗌俣郏匀皇且钥晟杵汤⒏螅绕涫堑淦蹋美啵牵�準锈堋⒌淦逃蟹缁鹬葩�潱扰禄鹕辗课荩跷锞』伲峙碌猎敉登郧蓝幔媳九馔辏颐患眩锌胫四训歉哐胖茫κ灾芯僖灿邢拗疲虢胧送荆涣懈吖伲砭右埃鞘植灰住９郝蛱锏兀痛蟛灰谎耍词褂兴抵迹懿换崮昴甓加校行┥系忍锿粒故呛道员Ｊ眨遥锪淠埃慌峦档粒文闱Ь蚵恚膊荒馨烟锏匕嶙撸肥前踩韧住�
同时，康熙中期以后，买进田庄，虽花费不少银两，但收取的租谷租银也比较多，也是有利可图，现举二例为证。湖南安仁县黄茂之于康熙五十三年将田七亩五分绝卖与黄云非，价银五两四钱。七亩五分田如按每亩收租谷一石计算，可收七石五斗谷，约值银四至五两，即只要一年多就能把本钱赚回来。广东大埔县李正心的父亲于顺治十四年活卖与李君干十亩，鈥溒踉鼗厥赈�潱垡迨剑笥至酱握姨搅欧郑丫揖４颂锶杂衫钫募业韪�溍磕晔渥馊游赐锨封�潯Ｇ“四昀钫谋讣刍厥辏还俑祷亍Ｗ月糁蟮角“四辏钫募夜驳韪耸辏磕杲蛔夤热霞贫灏侔耸匆皇日垡疲φ垡磺Ф偎氖肆剑疟队诶罹杉衣虻氐奶锛邸？杉蛱镎械瑁杖〉刈猓窭簧伲獾比换岢晌俳宕丶勐叫险堑闹匾蛩亍�
综上所述，清代前期的土地买卖，比较明代，交易更加频繁，手续更为繁琐，鈥溝缋�澋拿扛啵⑿校钦庵滞恋芈蚵羰艿搅诵矶喾饨ㄏ拗疲匀皇欠饨ㄐ缘耐恋芈蚵簦虢时局饕宓淖杂傻耐恋芈蚵粲凶胖卮蟮牟畋稹Ｋ孀耪庵滞恋芈蚵舻氖⑿校恋丶娌⒏ち遥恋丶屑铀俳小４笈∽愿胱愿┥ナЯ送恋兀傥枧俳朔饨ㄗ獾韫叵档睦┱梗诘刈庑翁鹊确矫嬉惨鹆讼嗟贝蟮谋浠�
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